欢迎访问泸州市工商业联合会官网!加入收藏设为首页今天是:信用中国(泸州)
当前位置:首页 > 建言献策 > 正文

小事情 大民生 物管乱象须重拳整治 ——叙永县住宅小区物业管理调研报告

作者:余显中  来源:叙永  发布时间:2017-12-01 15:13:13  浏览量:33856

近年来,我县城市建设与管理取得巨大成就,大城市格局逐步形成,物业服务行业随之兴起,让广大居民享受到现代服务的同时,住宅小区物业管理问题日益突出,成为社会关注的热点和难点问题。为促进我县住宅小区物业管理工作健康发展,县政协对我县住宅小区物业管理情况进行专题调研,现将调研情况报告如下。

一、物业管理及其意义

物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业、其他管理人按照合同约定或者业主通过自行管理等方式,对物业管理区域内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业服务事项主要包括:建筑物共有部位的维护和管理;共用设施设备的日常运行、维护和管理;共有部位的绿化、环境卫生的保养和维护;秩序维护、安全防范、车辆停放管理等事项;物业服务档案和物业档案的管理。

良好的小区物业管理对业主而言,可以创造一个安全、文明、舒适、和谐的生活环境,延长物业的使用年限,确保物业功能的正常利用,使物业保值增值;对社会而言,有利于现代服务业的发展,有利于增加就业,有利于维护社会稳定,有利于提高城市管理水平,提升城市品位。

二、住宅小区物业管理呈现四低一高

我县住宅小区物业管理呈现“四低一高”,即:物管企业入住率低、业主委员会成立比例低、物业企业资质低、物业收费标准低、不交物业服务费比例高。全县有新建小区38个(不含老旧住宅区),已建成住宅面积为5201826.48平方米,已有物管企业入驻的面积为1967117.98平方米,占比例为38%。仅有富丽家园、香颂湾、扬武坊电梯公寓、永宁苑4个小区成立了业主委员会,比例为仅10%,其中永宁苑小区业主委员会已经不能正常履职。在住建业务主管部门注册登记的物管企业有16家,其中三级及以上资质企业5家,其余均为暂定三级;另外有外地企业2家(一级和二级资质各一家)。物业服务费,小高层为0.40.6/㎡,电梯房0.81.3/㎡,不能满足标准服务的正常需要。全县住宅小区有近50%的业主不交物业服务费,最高的近90%,物管企业无法正常运转。

三、组织机构健全,物业公司履职尽责,工作开展有实效

住建局于2013年设立物业管理办公室,编制1人,实际在岗5人。制定了《普通商品住宅前期物业服务收费和保障性住房物业服务收费指导标准》,规范了物业管理企业收费行为。住建、发改、公安、消防、司法、财政、环保、卫生计生、工商质监等部门和乡镇、社区职责明确,配合协调,在监管、宣传、指导、维修基金管理与审批,矛盾纠纷调处等方面做了大量工作,据不完全统计共计开展宣传100余场次,调处矛盾纠纷1000多件次。

组建了物业服务行业协会,协会现有会员企业17家,协会在帮助政府协调处理物管企业之间、业主与物管企业之间、物管企业与相关部门之间的工作关系,监督物业管理活动,宣传物业管理和物业服务相关责、权、利,维护物业管理正常工作,教育培训物业管理从业人员等方面做了许多有益的工作。

多数物业公司履职尽职,让业主享受到舒适的服务,为城市管理做出了积极贡献。吉俪来物业公司管理的城市之光小区,5年来无事故、无投诉,业主与物业公司之间,业主与业主之间和谐共处,小区306户住户,自觉交费303户,免收1户,不自觉交费2户,自觉交费率达到99.3%。

四、纠纷多发,矛盾尖锐,已经影响到居民生活和社会稳定

当前,全县物业管理纠纷呈高发事态,利益相关方矛盾尖锐,难以调和,吵闹者有之,打架者有之,上访者更有之。永宁苑因部分业主不交物管费,在2017年春节期间卫生无人管,垃圾成堆,臭气熏天,几百住户生活在垃圾之中;富丽家园曾经电梯长期停运,供水长期扯皮,住在高层的老人要徒步上下几十层楼,经常无水用,矛盾十分突出。香颂湾、扬武坊电梯公寓、林业棚户区改造电梯房、御景东城、东莱国际、汽贸花园、鱼凫公园城等等小区纠纷不断,协调困难。纠纷让人心烦、惹人发怒,小区居民先责怪物管,后迁怒于主管部门,更有甚者怪罪于党委政府,物业管理问题已经影响到居民生活和社会稳定。梳理近年来发生的物业管理纠纷,可概括为九大类。

一是物业管理收费。业主常以物管企业服务不到位、乱收费、收费标准过高、自己的利益问题得不到满意的处理等各种理由拒交物管费。物管企业无钱投入,采取降低服务标准的办法减少损失。物管企业越是降低服务标准,业主越是不交物管费,形成恶性循环。

二是业主损失赔偿。有的排污管道堵塞、有的楼顶渗漏,有的楼上楼下或者隔壁穿墙打洞、油烟或噪音干扰、停放在公共过道上的车辆受损等给业主带来损失等问题,业主都要找物管企业处理,一旦物管企业不能处理,就会导致业主不满,造成矛盾。

三是小区公共设施伤人赔偿。有的业主在小区内摔伤、因电梯故障受到惊吓、高空坠物伤人等,业主都向物管企业索赔,但很多情况不属物管企业责任,双方产生矛盾纠纷。

四是续聘矛盾。前期物业管理是由开发企业聘选的物管企业,物业服务协议也是由开发企业与物管企业签订的。业委会成立后,不愿继续聘用前期物管企业,也会产生矛盾。

五是小区公共部位侵权。有的业主违规装饰装修、占用绿地或公共部位,既影响了小区整体形象,又侵害了整个小区业主的利益。其他业主将监管责任推到物管企业,认为物管企业监管不力因而形成矛盾。

六是小区治安管理问题。因职能部门间的职能职责不清,存在相互推诿现象。非小区业主或车辆强行进入小区时与物管企业产生的矛盾、人员在小区内有可疑行径时与物管企业产生的矛盾、业主车辆乱停乱放时与物管企业产生的矛盾、业主违规装修房屋时或者运送违规装修材料强行进入小区时与物管企业产生的矛盾、小区内出现安全问题时业主与物管企业产生的矛盾、业主酒后损坏小区公物与物管企业产生的矛盾以及小区内出现被盗、小区内车辆被划伤等,都涉及到治安管理。但因这些问题发生在小区内,往往职能部门会相互推诿,导致问题难以解决。

七是物业维修资金使用问题。当公共部位破损需要维修时,就得动用物业维修资金。有的业主认为物管企业是借维修来侵占物业维修资金,或者是该维修的部位对自家影响不大,因而认为不该动用维修资金。

八是物管企业服务不到位或违约问题。有的物管企业是挂靠的,自身不懂物管,导致对服务标准把握不准或者服务不到位,引起业主不满。

九是基础设施不完善。开发企业不按规定实施建设,偷工减料,压缩投资,导致应配备的基础设施缺失或者不达标。主管部门监管不到位,前期物管企业依附于开发企业,听之任之,承接查验形同虚设,导致在物业管理中因基础设施不完善而难于服务到位,致使小区业主部分权益受到侵害,业主拒不交物管费。

、关注民生,顺应民意,重拳整治物管乱象

物管乱象问题归集原因,不外乎三个方面,一是监管指导不到位,二是物业公司服务水平低,三是业主物业管理意识差。物业管理纠纷全国有之,物业管理问题非叙永独有,但是像叙永这样大范围、全行业出现问题,热点度高,关乎民心向背,不得不引起高度重视。

解决物业管理问题也是叙永经济社会发展的客观需要。《四川省物业管理条例》第六条规定:县级以上地方人民政府及有关部门应当将物业服务行业纳入本地现代服务业发展规划,制定扶持政策,加强行业管理,提高专业化水平,促进物业服务行业发展。叙永的发展缺少产业支撑,而物业服务业是叙永可以发展的现代服务业,叙永建成和在建住宅小区,按三级服务标准估算可以解决约2000人就业,加上机关单位、老城区和乡镇,至少可以解决5000人就业。如果和精准扶贫相结合,把这几千个岗位中的普通管理岗位作为半公益岗位,解决贫困户就业,支持物业行业发展,其社会效益和经济效益不可低估。为此建议:重拳整治物管乱象,大力发展物业服务业。

(一)认识再提高。

在管理层面,不能把物业管理纠纷简单认定是业主与物管企业之间的民事纠纷,而应当从关注民生,顺应民意,维护社会稳定,提升城市管理水平,提高城市品位,建设宜居、宜业、文明、和谐新叙永的高度看待物业管理问题。在业主层面,加强宣传引导,提高业主的物管意识,公共意识和法治意识,让其认识到物业管理好利己利人,物业管理不好损人不利己,让更多的业主由物管要我,到我要物管的转变。

(二)开展专项治理。

叙永的物管乱象问题,冰冻三尺,非一日之寒,症很凶、病很重,必须要重典治乱,重拳去疴,先治标为治本赢得时间,及时开展物业服务专项整治。成立由县主要领导指挥,分管领导负责,住建部门牵头,发改、公安、消防、司法、财政、环保、卫生计生、工商质监、三违办等部门和单位及叙永镇和各社区参与的工作组,定目标,定任务,定责任,定时间开展集中整治。

(三)多措并举严整治。

首先理顺部门、乡镇、社区、物管企业、业主委员会的职责,明确分工,明确责任,健全协调机制,杜绝推诿扯皮。

二是领导垂范,公职人员带头。全面清理公职人员尤其是领导干部拖欠物管费、违规装饰装修和乱停车辆等情况,限期缴费和整改,否则进行公开曝光,取消评优评先资格,直至纪律处分并依法追收物管费,同时将欠缴物管费行为纳入征信体系。

三是严管开发企业,严格承接查验。住建部门和所在区域的社区在房屋交付给业主使用之前应严格指导督促开发企业与前期物业按《四川省物业承接查验办法》的规定进行承接查验,办好移交。

四是严管物管企业,对物管采取扶优罚劣措施,支持配合专项治理工作,服务质量好,讲信用、懂规矩、守法律的企业,给予大力支持,反之则严查重处,绝不姑息,培育一支优秀的物业服务队伍。

五是深入调研,制定有利于物业服务行业发展,符合叙永居民承受能力的收费标准,对困难业主由政府和物业企业共同救助,给予缓减免。

六是建立健全小区物业委员会,充分发挥业主委员会的作用,动员有威望,有能力,有正义感的退休或二线领导干部,担任业主委员会工作。加强宣传引导,提高业主物管意识。

七是梳理问题,分类解决。成立小区环境安全公共维护队,由业委会牵头,公安、消防、住建、工商、环保等部门的人员组成,针对小区存在的问题采取一事一议,分类解决,既不能将不该物业管理企业解决的问题强加给物业管理企业,也不能对该物业管理企业解决的问题置之不理。对历史遗留问题,不该业主承担,也不该物业管理企业承担,又找不到第三方责任的问题,由政府牵头,按受益者均沾的原则,多方筹集资金解决。

八是分工协作,高效快速解决问题。比如要依法追收物管费,可由司法局指派律师免费给予指导,法院按小额速裁程序快速审理,并按解决执行难机制强制执行。

(四)建立长效机制。

在完成专项治理任务后,围绕建设管理有序,服务完善,环境优美,治安良好,关系和谐住宅小区的总体目标,制定全县物业服务行业发展规划,理顺各方关系,健全制度,建立机制,充分发挥部门的监管、引导、服务作用;充分发挥企业的服务主体作用;充分发挥业主委员会的自我管理作用,提高业主的物业意识,守法意识和公共道德意识,开创业态发展好,服务质量高,监管到们,各方协调,群众满意的物业服务新篇章。